深圳出招降二手房成本: 欠500万立省10万
来源：倍可亲(backchina.com)继济南、昆明之后，深圳也开始试点 " 带押过户 " 二手房交易服务。
据深圳市坪山公证处 9 月 1 日消息，坪山公证处近期完成深圳首例 " 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 二手房交易服务。与目前通行的 " 先赎楼再过户 " 模式相比，新模式引入具有政府信用背书的独立第三方机构公证处，打通交易环节，实现带抵押过户，免除赎楼担保费用，降低二手房交易成本。
坪山公证处称，" 带押过户 " 模式可以将交易成本直接降低 1/3。根据目前市场普遍执行的按欠款金额的 2% 计算赎楼成本，欠款 300 万元可节省 6 万元，欠款 500 万元可节省 10 万元。
交易成本直降 1/3
时代周报记者了解到，" 带押过户 " 二手房交易模式基本流程包括：交易双方及债权人（抵押权人）共同与公证处签署公证提存服务协议；买家将购房款监管在公证处提存专用账户；抵押权人同意在抵押状态过户并配合办理手续，交易各方共同向不动产登记部门申请，在不注销原抵押权的状态下，直接将房产过户到买家名下；公证处进行资金结算并注销抵押权；如果买家有贷款的话，再抵押给买家的贷款银行。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从流程方面看，过去的模式是 " 房东筹钱偿还二手房剩余贷款 - 房东卖房 - 买家付款 - 房东收款 "，现在的模式是 " 房东卖房 - 买家付款 - 房东偿还二手房剩余贷款和收款 "。不过，深圳二手房交易中，赎楼通常由买家承担，只有卖家急售的情况下，才会是卖家赎楼。
深圳首批试点交易于 6 月中旬启动，7 月底完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8 月中旬完成房屋交接及尾款结算工作，涉及超 10 套房产、4000 多万元交易资金。
与目前普遍采用的 " 先赎楼再过户 " 模式相比，" 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 二手房交易模式，解决了交易双方及债权人（抵押权人）关于交易流程安全、资金安全、债权安全的担忧，缩短交易周期，降低交易成本。
坪山公证处表示，" 公证提存 + 免赎楼带押过户 " 模式，免去赎楼环节，也为交易双方节省赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低 1/3。对于被查封房产的交易，由于赎楼的费用更高，降低的比例无疑更大。
中原地产华侨城纯水岸高级店董罗建明告诉时代周报记者，目前赎楼有两种方式，现金赎楼和额度赎楼。具体而言，现金赎楼是卖家或买家通过担保公司垫付资金赎楼；额度赎楼是卖家向银行申请提前还款，由银行指定具有担保赎楼额度的担保公司进行赎楼。
罗建明介绍，现金赎楼由担保公司用自有资金先行垫付，只有担保费，按天计息，一天万八左右，金额大的还能做到万六一天，一般 5 到 8 天就能走完流程，欠款 1000 万元赎楼成本约 4.8 万元。额度赎楼成本包括担保费和利息，担保费通常是欠款金额的 1%，利息是 0.6%-1%，整体费用在 2% 左右，欠款 300 万元的赎楼成本约 6 万元。
时代周报记者查询坪山公证处官网了解到，提存公证事务按提存金额的千分之三收费，除公证费用外，其他可能产生的费用还有公告费、发函邮寄费、保管费等法律服务费用。
图源：坪山公证处官网
多名经纪人向时代周报记者表示，千分之三的费用不算低，但考虑到赎楼时银行放款速度存在不确定性，提存公证的收费还是实惠很多。
有望提升二手房流通效率
" 带押过户 " 并非深圳首试。
8 月初，昆明举行存量房 " 带抵押过户 " 合并登记工作启动仪式，成功办理云南首笔二手房 " 带抵押过户 " 合并登记业务，现场颁发云南首本二手房 " 带抵押过户 " 不动产证。8 月中，济南市委、市政府召开新闻发布会，推出二手房 " 带押过户 " 登记新模式。
" 带押过户 " 首批试点城市深圳、昆明、济南有一个共同点——二手房市场表现平淡，7 月的二手住宅销售价格指数环比、同比均有所下降，同比降幅最大的是深圳，达 3.5%。
据深圳市房地产信息平台统计，8 月深圳二手商品房成交 22.68 万平方米（2363 套），同比下降 0.24%。其中，二手商品住宅成交 19.34 万平方米（2000 套），同比下跌 0.19%。今年 1-8 月，深圳二手住宅成交量为 12444 套，月均成交 1555.5 套，创下历史新低。
市场低迷，买家持续观望，卖家挂牌价连续下调。
据乐有家研究中心统计，过去近一年，深圳挂牌价与参考价差距在 10% 以内的房源增加一倍，挂牌价高于参考价 3 成以下占比由 1 年前的 30% 左右增长至 50% 左右，说明挂牌价接近参考价的房源增多，更多业主降低预期，参考价成为买卖双方博弈的重要参考线。值得注意的是，7 月深圳有约 6 成二手房以接近参考价成交。
挂牌价偏差值 =（挂牌价 - 参考价）/ 参考价，用来衡量业主挂牌价与参考价的对比。
交易成本下降，能否带动购房者入市？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年以来，深圳二手房成交量创新低，市场预期不足是重要原因，但交易环节的周期太长、成本太高，同样导致部分刚需和换房需求难以实现。" 深圳不仅换房需求大，刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下，小户型、总价可控的二手房，是新市民上车和扎根的重要选择。降低成本、缩短周期，有助于新市民购房，也能促进换房需求。"
李宇嘉认为，随着央行继续大幅度降低 LPR 水平，各项楼市调整政策效力开始显现，叠加此次 " 带押过户 "，有助于提升市场的信心和预期，对二手房市场触底企稳有积极作用，也有望提升房屋流通效率，促进良性循环，稳定销售规模。
