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风向变了!中国城市大洗牌 无数城市 再难翻身

京港台:2022-9-28 05:16| 来源:楼市黄大大 | 评论( 20 )  | 我来说几句


风向变了!中国城市大洗牌 无数城市 再难翻身

来源:倍可亲(backchina.com)

  轰轰烈烈的中国城市大洗牌,似乎要戛然而止了。

  晋级之门,说关就关。

  被关在门外的城市们急了眼,发出灵魂拷问:还有机会吗?

  1

  城市格局,正在开始固化!

  曾几何时,中小城市有着两条重要的上升通道。

  第一条是“混圈子”,融入一个都市圈,混个好身份;

  第二条是“抱大腿”,与大城市通地铁,卖地盖楼一起发财。

  今后,怕是越来越玩不下去了。随着城市上升通道被封堵,“格局固化”将会愈演愈烈!

  前几天,上头已经发话,都市圈不能再“摊大饼”。

  咔嚓一声,第一扇大门被关上了。

  9月19日,国家发改委新闻发言人在发布会上表示:

  总体上看,我国都市圈发展还处在初级阶段,各地要尊重客观规律、立足发展阶段,不能跨越发展阶段,在不具备条件的情况下推动都市圈建设。

  而且还提出,要防止都市圈盲目扩张规模,基本范围是1小时通勤圈。这么算下来,占地面积应该在2万平方公里左右,半径控制在80公里以内。

  

  也不知道是巧合还是懂眼色,发布会次日,湖北火速开了个“武汉都市圈发展协调机制第一次会议”,专门研究这件事。

  根据会议要求,武汉都市圈愣是从原本的“1+8”,砍到只剩下“武鄂黄黄”,即武汉、鄂州、黄冈、黄石四地,缩水近一半。2个地级市(孝感、咸宁)和3个县级市(仙桃、天门、潜江),遗憾“出局”。

  有媒体评价说,武汉成了全国第一个对都市圈范围进行“收缩”的大城市。

  最爱“画圈”的广东,更是先一步动手了。

  今年8月初,广东省自然资源厅发布《广东省都市圈国土空间规划协调指引》。只不过,这次不是“画新圈”,而是帮现有都市圈“瘦个身”。

  变动最大的,是广深两大一线都市圈。

  云浮市区、韶关市区被“踢出”广州都市圈,深圳都市圈也对惠州龙门、河源市区和汕尾市区,下了逐客令。

  怎么说呢,韶关、云浮、梅州、阳江、河源,广东足足搞了5个都市圈,却没有一个把他们圈进去。按说一个都市圈分一个也够了呀。

  官方后面帮忙“挽尊”:该指引只是强调重点,并非重新划定。但反而坐实了他们没有被强调,也非重点。

  说白了,圈子不同,不必强融。

  

  来源:城市战争

  中部第一城,一线城市,都对都市圈动手了。这股“缩招”风潮席卷全国,想来只是时间问题。

  在不久的未来,可能还会有更多城市被无情“抛下”。

  2

  这些年,我们真的太爱搞都市圈了。

  根据清华大学中国新型城镇化研究院组编的《中国都市圈发展报告2021》,我国共有6个成熟型都市圈,17个发展型都市圈,11个培育型都市圈。

  相信很多人,下方表格里的很多都市圈,听都没听过……

  

  大多数的都市圈,都是省内闭起门来自己玩。真正由国家发改委批准实施的都市圈规划,到目前为止也只有6个,分别是:

  南京、福州、长株潭、成都、西安、重庆。

  更何况,并非所有城市都有能力成为“带头大哥”。

  比如南昌都市圈,周边全是万亿级城市,去年GDP区区6650.5亿,被戏称为“环江西万亿带”“环阿卡林经济圈”。大哥都还不到万亿,怎么带下面的小弟?

  再比如南宁、贵阳、银川和石家庄,虽贵为一省省会,却摆脱不了被更强势的广深、成渝、西安、北京虹吸,心里苦啊。

  本来呢,都市圈的本意是老大带小弟,产业搭伙,交通互联,资源共享。但恕我直言,比起稳扎稳打搞建设,也许这才是很多城市的真实想法:

  卖地、盖房、赚快钱。

  南昌上次提出都市圈概念,还是去年“大南昌都市圈居民购房同权”,变相放开限购。当时就被住建部给叫停了。

  深圳都市圈的惠州,北京都市圈的廊坊,当地楼市炒得最热的概念,都是环一线。遍地0首付的大亚湾,业主走上断供路的燕郊,鼻青脸肿地告诉我们:

  都市圈概念炒房,炒着炒着就糊了。

  燕郊,终究只是河北。临深,本质是还是惠州啊。

  比起让中小城市搭便车,都市圈反而加速了发达地区虹吸落后地区的人口和资源,进一步放大城镇化马太效应。

  用武侠小说中的招式类比,大概就是“吸星大法”了吧。

  3

  不光都市圈在“缩水”,很多城市的地铁梦也碎了一地。

  前段时间,山东省潍坊市交通局在官网上回复称,城市轨道交通仍执行2021年9月的严控政策,国家发改委仍不受理一般地级市首轮建设规划。

  

  山东省会济南、经济第一城青岛,都已经有地铁了。

  潍坊作为“山东第三城”的有力竞争者,凭借GDP七千亿出头,940万人口,原本对地铁是抱有很高期望的。

  可实际上,从2017年8月包头地铁被叫停之后,至今没有一个城市的轨道交通首轮建设规划获批。

  不仅如此,想要“抱大腿”修地铁,也没那么容易了。

  惠州临深片区,多年来痴痴盼着深圳地铁东延,结果却是一次又一次的失望。

  地铁规划,就像一个明日复明日的渣男,让这片土地(以及地上的无数房子)长期独守空闺,寂寞了许多年。

  上个月,深圳地铁五期环境影响评价第一次公示。临深业主、新房销售和二手中介们,横竖睡不着,仔细看了半夜,也没从字缝里找出惠州来。

  去年成都第五期地铁规划披露,上一版的55条轨道线路,硬生生“砍掉”了1/3。通往西边彭州、崇州、邛崃、都江堰等三圈层的市域铁路,几乎全部消失。

  当时有人调侃说,成都规划的“西控”,这下成了“西凉”。

  

  地铁一响,黄金万两。对这些区域而言,破碎的何止是地铁梦,更是赚钱梦啊。

  地铁有多香,非著名“操盘大师”南京,心里跟明镜儿似的。

  南京是全国第一个实现区区通地铁的城市,比北上广深都要早,只用了12年就完成了。

  有了地铁加持,新城地价水涨船高,于是有钱搞配套引产业,价值兑现后,新城地价更贵,于是可以卖出更高的价钱,房价继续上行。

  有个在南京买房的朋友找我吐槽:离市区开车1小时的地方,房价也要3万/平,简直就是鬼打墙。

  地铁卖地盖房,一气呵成,南京成了全国房价最扁平的城市之一。不是长沙那种硬手段控出来的“均贫”,而是远郊新房3万/平的“均富”。

  南京给自家人修完地铁之后,还给隔壁镇江在管的句容通了地铁。作为安徽的“名义省会”,又规划了到马鞍山的地铁线路。

  遗憾的是,南京的小弟们以后有得等了。

  4

  经历了无数轮城市大洗牌,我们今天再看这张牌桌,很多城市已经没有位置了。

  圈子混不进去,地铁修不过来,欢迎来到现实世界:

  靠山山倒,靠城城跑。

  没了都市圈和地铁站,意味着两条重要的“上升通道”走不通了,很多城市的楼市失去了“想象力”。本就不富足的购买力,流失得更快了。

  当然了,还在牌桌上的城市,活得也很挣扎。这不,GDP排名前10的“工科冠军”苏州,已经算头部了吧,前阵子也亮出了放开限购的底牌。

  你觉得,还有几个城市能撑下去?

  对于城市而言,“阶层固化”是相当难受的一件事。天赋异禀型的还能吃吃资源,但它们毕竟是少数。大部分两手空空又不想躺平的,只能脑子活一点,发力拼产业。

  当然了,即便是头部城市里边,也摆脱不了“阶层固化”。一夜之间崛起的新城,注定成为遥远的传说。

  强者恒强,赢者通吃的时代,终究还是不可避免地来了。

  对于咱们个人来说,打不过就加入吧。在大分化时代,只有一线城市以及部分强二线城市的核心区域,才有机会一直赢。

  至于那些跌个不停的“不良资产”,也要加速处置,该置换置换,该持有现金的持有现金。

  除非,你一掀桌子走人,不玩了。 

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