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深圳甲级写字楼空置率逾26%,武汉杭州等城市达33%

京港台:2024-1-25 18:58| 来源:赤焰新闻 | 评论( 8 )  | 我来说几句


深圳甲级写字楼空置率逾26%,武汉杭州等城市达33%

来源:倍可亲(backchina.com)

  受新增供应影响,一线城市甲级写字楼市场空置率持续高企。CAIC(中国房地产资管信息服务平台)数据显示,继上海之后,截至2023年四季度,深圳甲级写字楼空置率也爬升至20%以上。而在二线城市中,杭州、武汉租赁复苏缓慢,空置率持续走高,武汉甲级写字楼空置率已达到33%。

  已经到来的2024年,写字楼市场压力或许依然不减。

  深圳甲级写字楼2023年末空置率达到26.1%

  租金下降、空置率上升已成为写字楼市场近两年的关键词,未来不确定因素仍存,整体仍处于缓慢恢复期,未来空置率还将持续上升。

  以深圳为例。戴德梁行(全球性的房地产服务和咨询顾问公司)发布的数据显示,2023年全年深圳甲级写字楼新增供应量达到84.6万平方米,接近2017年85万平方米的历史峰值。大量新写字楼的入市为企业提供了更多的选择,但多数企业对于扩张保持谨慎态度,整体市场新增需求相对疲软,全年净吸纳量录得39.3万平方米。

  

  ▲ 数据来源:戴德梁行

  虽然净吸纳量已高于过去十年的平均水平,但深圳甲级写字楼空置率仍难敌大量的新增供应,2023年末空置率达到26.1%,较2022年年末增长了3.2个百分点。

  需要注意的是,第一太平戴维斯(全球房地产服务提供商)数据显示,2023年三季度深圳甲级写字楼空置率远高于同期北京的19.5%、上海的19.1%、广州的20.9%,位居四大一线城市之首。

  

  ▲ 数据来源:第一太平戴维斯

  此外,2023年第三季度深圳甲级写字楼空置率为近15年来的次新高,仅次于2020年第三季度29.7%的空置率。

  2024年,深圳甲级写字楼市场将依旧迎来供应洪峰,将有超过140万平方米的甲级写字楼竣工入市。戴德梁行则认为,在供应放量的背景下,需求的缓慢提振难以支撑市场的平稳,2024年深圳全市租金水平将进一步回落,空置率指标预计也将继续上行。

  一线城市甲级写字楼出租率普降

  另据CAIC数据显示,2023年办公成交面积2280万平方米,同比下降11.5%,成交金额3088亿元,同比下降15.1%。截至2023年11月,办公物业成交面积同比下降11.71%,相比22年同期的14.88%有所回升,但仍处于0点以下。

  受新增供应影响,一线城市甲级写字楼市场空置率持续高企。截至2023年四季度,上海、深圳甲级写字楼空置率爬升至20%以上;二线城市中,杭州、武汉租赁复苏缓慢,空置率持续走高,武汉甲级写字楼空置率已达到33%。

  从租金来看,2023年上海、北京、深圳、广州、武汉甲级写字楼租金均出现不同程度下降,一线城市中北京甲级写字楼降幅最大,达到了7.6%。上海租金也出现下降。

  二线城市中,重庆、武汉甲级写字楼租金降幅分别达到了8.1%和2%。

  市场对于办公写字楼的预期也正在走弱。从大宗交易数据来看,2023年重点城市大宗交易成交金额为931亿元,为三年最低,同比下降近六成。与此同时,写字楼占比从2022年的56%下降至21%。要知道,以往写字楼在大宗交易中占比最高,2020年时这一数据一度达到了79%。

  从出租率来看,一线城市甲级写字楼出租率普降,其中广州写字楼出租率降幅最大,较2021年同期下降了5.9个百分点,深圳出租率也下降了5.2个百分点。

  

  ▲ 资料图

  以上海为例,截至2023年四季度,甲级写字楼出租率为80%,较2021年四季度下降2.5个百分点。具体项目来看,CAIC重点监测的322个成熟在运营甲级写字楼项目中,受疫情及需求收缩影响,出租率连续两年下跌的项目占比达62%,部分项目如杨浦区的合生国际中心,两年跌幅达7%。

  值得注意的是,目前积压的待入市项目,将在2023年和2024年陆续入市,如果未出现大规模烂尾或延迟入市的情况,四个一线城市甲级写字楼新增供应在2024年将达到316万平方米,未来三年新增供应达到975万平方米。

  在供应高企的背景下,需求端复苏缓慢,预计2026年一线城市甲级写字楼净吸纳量仅为673万平方米。通过对四个一线城市甲级写字楼季度租金及空置率的拟合,预计上海、深圳2026年甲级写字楼空置率将分别达到22.1%和23.8%。

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