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别骂了,昨夜一二线楼市集体破防

京港台:2024-2-2 03:37| 来源:米宅 | 评论( 32 )  | 我来说几句


别骂了,昨夜一二线楼市集体破防

来源:倍可亲(backchina.com)

  2023年以惨重的代价告诉一件事:没有诚意的挤牙膏式救楼市,只会害了自己……

  所以看到最近一连发的好几个救市政策,我只想说,还不够猛!

  希望后面各个城市赶快动起来,政策赶快跟上来,力度提上去,不要犹豫不要停,千万不敢停!

  1

  上海,终于出手了,单身能买房了!

  昨天傍晚,上海住建局一纸红头文件发来,重磅救市政策就来了。

  非户籍,社保或个税满5年及以上,可在外环以外区域(崇明岛区除外)限购1套住房,新房二手房均可。

  1月31日起,开始实施。  

  欢呼吧,这是所有魔都单身人士的最大福音!

  在这之前,如果不结婚,你有多少钱在上海都没有资格买房。

  但事实是,上海非户籍人口非常多,大龄单身的更多,现在外地人买房把“已婚”硬性限制解除,这些人都有了购房资格。

  

  去年12月14日,北京和上海曾同天发布新政,都把首套房首付降到了30%,二套房首付降到了40%-50%,房贷利率也降了一大截儿。

  可惜,这次力度并不够大,没有引起明显的市场波动。

  这次能有用吗?

  有,但仍然不够。

  如果能把社保个税年限再往下降一降,比如5改3,那就更好了!

  截止发稿前,一线城市中,只剩北京和深圳还没最新动静,大概率也不远了!

  呼喊北京和深圳,赶快行动,发政策干货!

  2

  还有广州。

  无论是去年还是今年,论救市,广州永远是一线中最早的那一个!

  1月27日米宅年会当天,广州放开了大户型限购。

  并且名下120平方米以上不计套数,出租或出售,不计套数,能合证的套数按合并后。

  一句话:大户型不限购、不计套数;小户型,出租和挂牌现有住房,也能突破限购套数限制。

  加上之前的政策,广州目前唯一的限制就是:非户籍在限购区买120㎡以下住房了。

  去年解除部分限购后,现在限购区为,越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙。

  广州新政后第3天,市场啥反应?

  一个广州资深中介朋友说,二手房客户咨询量显著提升了,但实际带看量并没有明显变化,很多人只是问问就没下文了;大户型房源很多房东都降价了,天河区珠江新城等,有的房源最高往下调了几十万甚至近百万。

  另外,办假证的活跃起来了,租赁合同甚至不花钱自己就可以做。

  这张图,是广州近两年的新房成交量。

  

  8月9月最差,一个月成交量只有四千多套。

  9月份又是取消认房认贷,又是解除部分区域限购,市场反馈上,10月份短暂回升了一下下,11月立马又降下来了。

  价格呢?跌的也挺厉害。

  2023年12月广州新房价格指数环比下跌1.0%,排在跌幅榜第七位。

  二手住房价格指数环比下跌1.5%,排在跌幅榜第四位。

  和苏州一样,去年9月,广州就放开了番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇的限购。

  只怪当时步子太小!

  如果当时就全面放开、或者放开大户型限购,市场一定不是现在这样子!

  这次力度也不够,按广州现在的行情,全面解除所有限购才是正道!

  3

  二线城市代表:苏州。

  昨天苏州全面取消限购了!可惜的是,新房仍限售2年。

  30日,面对各种网传,苏州市住房和城乡建设局工作人员终于做了回应:“购买新房、二手房都不做购房资格审核,新房限售政策仍为2年。”

  紧跟着,苏州市房产交易中心工作人员也明确,“从今天起,不再审查套数,也不看购房资格。”   

  

  这意味着,在苏州市场,所有关于买房的限制,彻底解除了,无需社保、不限套数、不看面积,想咋买咋买!

  买房限制是解除了,但卖房限制仍有“限售2年”,保留最后一道限。

  要我说,何必呢,还磨叽啥、遮掩啥,一块儿取消了算了,还犹豫个什么?!

  苏州这次全面放开限购,乍一看好像挺猛,其实不然。

  早在去年4月、9月,就放松过两次了。9月份的时候,取消了120㎡及以上商品住房限购,不再审核资格,本地外地都可以随便买。

  听说但是本来是想全面放开的,但又临时叫停了,只局部放开。

  唉……

  结果嘞?又一次挤牙膏式救市,市场根本没什么反应。

  按照诸葛数据,

  2023年苏州商品房总成交量下降11.7%;新房成交下降39.54%;二手房成交涨了26.46%。  

  但二手房更难的是,挂牌量太太太高了,截止2024年1月30日,苏州二手房挂牌量突破22万套。

  瞧 ,信心和预期,根本没起来!

  一鼓作气,再而衰,三而竭……

  过去两年救市断断续续,这个问题一直都在,一直没解决。

  去年一年发了637条救市政策,结果嘞?3月份小阳春后,政策没跟上,一步没跟上,步步跟不上,就像气球,一下子泄了气。

  最后就是越救越差,越救越尴尬……这是留给2023,最大的遗憾!

  4

  另一个好消息:万众期盼的“地产项目融资白名单”终于有了动静!

  这个事儿其实从去年年底就开始提,但一直没落实,或者说落实的不够快。

  按照住建局的说法,在1月底前,第一批地产项目白名单就可能落地并争取贷款。

  昨天,记者采访了多家央国企、混合所有制、民营企业、以及出险房企,相关人员都说“尚未就新的白名单政策接到银行通知。”

  到了晚上,住建部和金融监管总局发声,广西南宁第一个落地。

  “向当地金融机构推送了第一批107个房地产‘白名单’,其中北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。”

  今天是1月31号最后一天,“白名单”虽然还没公布,但应该内部通知到位了。             

  

  前段时间,我详细扒了几十家房企的债务到期明细,发现2024年上半年,很多房企都有债务要还,而且债务还不少。

  在新一个偿债高峰,能不能拿到钱、能融到多少钱,至关重要!

  前天,中交地产发布公告称,预计2023年要亏损17亿元,而上年同期盈利3393.95万元,首次由盈转亏。

  

  亏损中交并不是个例,虽然财报还没出,但看看全年销售业绩下滑程度,再看看上半年各房企的亏损状态,下半年并没有好转。

  所以另一个王炸就是,2、3、4月份,很多房企财报出来肯定不好看,这对击垮信心和安全感破坏力极强!

  5

  仔细盘一盘,眼下楼市最难的问题是:

  1、新房卖不动,信任危机还没解除!

  ——所以2024年交付绝对不敢再出事了,主流房企也不能再出大问题了!  

  2、大力度的政策还没集中爆发,信心拉不上来!

  ——就目前市场这样子,想多城集体复苏已经不太可能,现在急需集中全力拉出来一个标杆城市,哪怕价格涨不动,成交量先涨一截儿就行,至少数据拉上来让所有人都看到!

  3、二手房挂牌量激增,简直太太多了,突破了历史极限!

  ——大体量的二手房涌出来,挤压太严重了,尤其把新房市场挤压的惨的一批。

  4、砸盘房东太多了,二手房房价根本稳不住,越稳不住越卖不动!

  ——现在全国房东的心态都乱了,比如小区市场价1万8,一两个房东扛不住一下把价格拖到1万34,整个小区都慌了,根本卖不动。         

  所以你看,救楼市,任重道远,不下狠劲儿咋能行?

  

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