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新房一骑绝尘,天津房价“领涨”全国的真相

京港台:2024-3-26 19:53| 来源:第一财经 | 评论( 2 )  | 我来说几句


新房一骑绝尘,天津房价“领涨”全国的真相

来源:倍可亲(backchina.com)

  漫步五大道感受法式建筑、乘“天津之眼”俯瞰海河夜景……坐高铁从北京出发,半小时便可到达天津。不同于北京快节奏的生活,天津给人的感觉一向舒适且自洽,品“天津三绝”、听茶馆相声,是游客来天津的必备体验。

  就是这样一座低调的城市,近日却有了一个令人意外的标签——房价“领涨”全国。

  今年2月份,天津房价“一骑绝尘”,新房价格环比上涨0.4%,位列全国房价环比涨幅最高,同比涨幅也达到1.5%。近些年来,天津楼市很少如此“不低调”,甚至一度市场低迷、降价普遍、难以去化,这背后发生了什么?

  

  改善型新房热销

  新年以来,各地都在苦等楼市“小阳春”,无奈市场热情不高,回暖的城市并不多。天津也是如此,从绝对成交量看,当地楼市有回温迹象,但还未到大热的程度。

  克而瑞数据显示,2024年2月,天津新建商品住宅成交量约39.6万平方米,环比下降19.9%,同比下降65.0%;成交金额约71.1亿元,环比下降22.9%,同比下降61.9%。进入3月,楼市热度逐周走高,但不能和预期中的“小阳春”行情相提并论。

  就在上述市场环境下,天津房价表现却出现正向变化。数据显示,2024年2月,天津新房价格环比上涨0.4%,比1月份时扩大0.3个百分点,位列全国房价环比涨幅最高,同比上涨1.5%。这是天津新房价格连续第二次同环比双涨。

  在全国多数城市房价下滑的情况下,天津、无锡、北海、西安、上海这五个城市,新房价格涨幅居前,天津更是与无锡、北海一同站到头部位置,令市场颇为惊讶。

  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉第一财经,天津近期新房价格表现突出,在一定程度上说明房价波动具有一定的周期特征,房价走势正从调整中逐步显露出复苏迹象。

  也有当地人士表示,天津房价上涨和实际体感并不相符,背后原因与改善型项目热销有关,因高价项目密集入市拉高了均价,而刚需项目仍需降价促销,当前市场严重分化。

  记者查询天津项目销售排行榜发现,2月份销售金额最高的雅境花语城,单月销售金额6.3亿元,项目均价29000元/平方米;销售金额第二高的信达格调美古花园,项目均价76000元/平方米,今年年初刚开盘,2月单月便卖了5个多亿;此外,销售榜前十中的格调馥颂花园、上实仰山等项目均价也超40000元/平方米。

  “天津房价上涨也是结构性变化,天津近来连续推出购房补贴、下调公积金贷款首付比例等利好政策,‘促需求’用意凸显,高价盘成交热度上升,自然会拉高全市整体均价。”关荣雪告诉第一财经。

  “天津环内市场有个‘潜规则’,即板块中单价越高的项目越容易卖得好,一方面高端改善客群有较强的支付能力,另一方面,客户更愿意为新产品和独特资源买单。”克而瑞如此概括天津楼市的特点。

  除了热门改善盘,天津整体市场仍有不少项目降价促销。克而瑞表示,节后天津、青岛等地新房市场逐步修复,受房企折扣力度增强,推出特价房、工抵房等聚集人气,吸引客户,项目来访量稳中有增已至年内高位,不过尚不如去年同期。

  

  节后二手房成交回温

  与新房市场相对应,节后天津二手房市场也出现积极动向。

  克而瑞表示,天津二手房市场节后出现大幅度反弹,市场韧性好于新房。监测数据显示,天津2024年第8周~第11周二手住宅成交节节攀升,第11周成交套数达到1092套,高于2024年1月周均,基本已达去年二季度以来周度高点。

  二手房成交回温,有两个驱动因素,一是价格、一是学区。国家统计局数据显示,2024年2月,天津二手房价格环比下跌0.6%,同比下跌3.1%,业主降价促成了一波刚需成交。

  克而瑞也表示,节后天津业主挂牌积极性提升、但预期降低,二手房价持续下降。截至2024年2月末,天津新房成交均价为17926元/平方米,二手住宅成交均价为10136元/平方米,价差近8000元/平方米,二手房性价比凸显。

  学区置业也是很重要的影响因素。天津和平、河西、南开三大区,二手住宅成交套数居前的多为学区驱动,因这三区是天津教育资源最好的片区,很多购房者将其作为首选。

  以和平区诚基经贸中心为例,前2月其二手住宅成交套数高达35套,位居三区榜首,主要因其对应学区为和平第一学区的耀华小学,小区均价不足3万元/平方米,套均价为200万以内,是预算不足的学区改善客群首选。

  过去一整年,天津二手房市场同样呈现“以价换量”的特征。中指研究院数据显示,2023年天津二手住宅成交14.84万套、1295万平方米,两个指标都是过往五年间最高值;若按套数,天津二手房市场份额已高达66%。

  从户型特征看,在天津购买二手房的大多是纯刚需,以小户型为主。中指研究院数据显示,去年成交套数最多的是60平方米以下户型,占比22%;其次为60~80平方米,成交套数占比20%;而120平方米以上大面积段市场占比较低,为12%。

  “短期来看,二手房挂牌量增长、供过于求,降价跑量趋势还将延续。”克而瑞认为,新房和二手房价差或将进一步拉大,部分客群持续分流至二手市场;另一方面,新房增长动能或将放缓,若资产价值不能持续上升,未来中改和高改购房意愿将有回落态势。

  

  经历大热大冷之后

  当下天津新房价格爬升、二手成交回温,都属于经历市场“大热大冷”后的新常态。

  十年前,天津楼市还保持在温热状态,年商品住宅成交规模稳定在1300万平方米上下。变化发生在2015年~2016年,受限购政策松绑影响,北京、唐山等置业需求外溢,天津楼市成交攀升至新高,2016年商品住宅成交面积达2583万平方米。

  当时,新房成交规模陡增带动房价快速上扬,至2017年达到历史新高。2017年起,限购、限价、限售政策出台,使得潜在购房客群骤减,市场转向降温。

  “在楼市不断低迷下行中,全市新房、二手房房价持续阴跌。”克而瑞曾称,2020年时天津全市房价阴跌,武清区、津南区、宝坻区、滨海新区等热门板块均出现在售项目降价现象,“买涨不买跌”心理下购房者持币观望,市场供求关系进一步劣化。

  除了调控政策,过往土地供应过大,也是上轮天津市场降温的原因之一。克而瑞称,从近10年土地市场数据来看,天津涉宅用地始终处于供过于求的状态,2016年~2017年,地价激增品牌房企争相布局,后续这些高地价项目也只能降价出售。

  随后,经过疫情低温调整,天津楼市接连出台刺激政策,市场逐步走出“疤痕效应”。

  2023年,天津楼市进入政策密集期,包括优化限购区域、完善认房不认贷等,政策环境已大为宽松。从成交量看,2023年天津新建商品住宅成交1735亿元,同比增长24.76%;在重点城市中,天津商品住宅成交金额增速全国第一。

  值得注意的是,天津楼市开始出现积极动向,除了政策放松之外,还与土地供应结构有关。近两年,天津加大优质地块推出。2023年,天津宅地成交面积同比增长七成,其中市六区地块面积同比增长近3倍。

  “2023年天津供应较多的是各区域核心地块,地块位置好、资源集中度高,从年初起就拉高土地市场热度。”中指研究院天津公司研究副总监田文刚表示。

  除了位置优势外,低容积率低密度的地块指标也成为亮点。“近两年改善市场爆发,低密产品配新产品力,市场认可度更高,相比之前,各区地块容积率均有不同程度降低,未来楼盘也更加偏向舒适改善化。”田文刚表示。

  “去年新房成交均价为17770元/平方米,连续五年上涨,为历史最高水平,主要因市内六区成交占比提高显著,使得全市成交均价结构性上涨。”中指研究院称,预计2024年天津市场供应量将持续增长,为销售提供一定支撑,市内六区的份额将进一步扩大。

  

  城市转型“之战”

  在天津去年楼市特点中,有一个特别的数据。

  据天津市房地产开发企业协会披露,去年外地来津人群购房显著增加,同比增长47.1%,其中购买120平方米以下住房占比77.5%。改善型住宅产品购买人群以本市居民为主,在144平方米以上的住房销售中,本市居民占比84.2%。

  一个城市能否留人、吸引外地人买房,是城市综合实力的体现之一。

  作为我国老工业城市之一,天津曾有过开放、繁荣的高光时刻。民国时期,天津是全国第二大城市,一度有“南上海,北天津”的说法。新中国成立后,天津更是成为工业摇篮地,诞生了飞鸽自行车、海鸥手表、北京电视机等多个知名品牌。

  从北方国际航运核心区、物流中心到现代制造业基地,天津身上有诸多先天优势与标签。

  2012年时,天津GDP为12885.18亿元,排名高居全国第5位,仅次于上海、北京、广州、深圳,是不折不扣的工业“明星城市”。但因后续产业调整较为滞后,重化工产业产值在工业结构中占比过高,天津整体经济表现排名开始下滑。

  到2020年,天津GDP总量为1.41万亿,排名全国第11位,跌出全国前十行列,GDP增速仅1.5%;2021年,GDP同样排11名,GDP增速6.6%。2022年,天津GDP实现1.63万亿元,排名11,实际增速1%。

  为提振城市发展,十四五阶段,天津打响了“制造业保卫战”,明确天津在新发展阶段将坚持制造业立市,到2025年工业增加值年均增长6%以上,制造业增加值占地区生产总值25%,高技术产业增加值占规模以上工业增加值比重40%以上。

  “2023年,全市地区生产总值16737.3亿元。从全年走势看,一季度增长5.5%,实现开门红;上半年和前三季度分别增长4.8%和4.6%,符合预期;全年增长4.3%,比上年加快3.3个百分点,整体呈现前高后稳的增长态势。”近日天津市统计局方面称。

  业内认为,虽然近年来天津经济增速有所放缓,但其制造业基因及基础强大,如果能推动制造业高质量发展,力促新兴产业做大做强,有望重回并守住曾经的高光地位。

  一些积极迹象已经在显现。《2023年天津市国民经济和社会发展统计公报》显示,2023年末,天津常住人口总量达到1364万人,比上年末增加1万人。推出各类人才引进政策的天津,正以更加开放活跃的姿态回到舞台。

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