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深圳打新潮下的“韭菜”: 5000万暴富梦碎

京港台:2020-12-10 12:06| 来源:AI财经精选 | 我来说几句


深圳打新潮下的“韭菜”: 5000万暴富梦碎

来源:倍可亲(backchina.com)

  折腾了近300天,魏静终于把728万元买的房子以660万元卖掉了,她不由得松了一口气,即便算上各种费用,她的损失已经逼近100万元。此前,因为深圳贷款政策发生变化,资金链断裂的魏静被垫资的中介公司告上了法庭。直到房子拍出,双方的纠纷都没有彻底厘清。

  原本做着用500万元赚5000万元的梦,最终钱损失了不说,还惹了一身麻烦和数月的劳累奔波。在深圳打新潮和炒房热的大幕下,这样的“闹剧”每天都在上演。而在这条拍卖消息下的评论区,没有人安慰魏静。“贪心、冲动,这个事你应该负上责任”,面对这一评价,魏静坦然接受。

  只是细思极恐的是,魏静只不过是浩浩荡荡的外地赴深圳炒房团中的一员。惨痛的教训之外,潜在的巨大收益诱惑下,仍旧有大量大胆的炒房客们在深圳周旋。

  01 “打新”人,“打新”魂,“打新”秒变人上人?

  随着深圳楼市的爆火,“打新”成为了暴富的代名词,买房几乎拥有了和中彩票相似的体感。因新房开盘限价,在深圳,抢到新房就等于赚到,“转手就赚数百万”的字眼更是刺激了不少炒房客的神经。以至于过去数月以来,围绕其间的闹剧,总是一波未平,一波又起。

  顶着央媒下场点名喊停的压力,12月8日,位于深圳南山区前海的万科瑧山海家园开盘。773名购房人角逐260套房源的紧张行情下,还有不少未能参与到这次抢房的购房人发出了抗议。在开盘的前一天,该项目公证摇号时便有网友爆出,有22个购房者在拿到诚意登记号后,却没有出现在最终的摇号列表中。这些购房者因为联系不到销售员,决定跑到售楼处维权,要求重新摇号。

  万科侧面回应称,个别客户因未能在指定的认筹时间内提供全套合格的资料,所以未能进入公示名单,因而无法后补参与摇号。但据接近该楼盘的消息人士透露,万科其实早就找到一些能全款支付的客户,原本想私下开盘,但抵不过舆论压力和润四(指华润城四期,又名“润玺一期”)代持事件造成的影响,不敢私自开。“你看它公布的销售方案,留给意向购房者递交材料的时间特别短,条件还特别多。”

  

  AI财经社注意到,该楼盘的微信公众号是其官方信息发布的唯一平台,注册时间是2020年11月17日,但第一条项目销售方案的公示,发布于11月26日中午将近1点左右,并且要求意向购房者在当天下午6点前,以及次日9点至12点提交购房资质证明的相关材料。对比来看,华润城润玺一期在销售方案公示后,给意向购房者留出了整整三天的线上诚意登记时间。

  在深圳投资客整理的“打新”名单中,万科瑧山海家园均价约10.6万/平方米,低于润玺一期13.2万/平方米的均价,但两个项目的人气都很旺。有人给润玺一期算过一笔账,参照其周边二手房18万元/平方米的挂盘价,按最小100平方米的户型计算,如果能摇中,购房者转手就能赚到500万元。万科臻山海家园也被寄予厚望,谁都不想错过这块即将到手的“肥肉”。

  由于新房和二手房的价格出现严重倒挂,在不少人眼中,“打新”才是在深圳买房最正确的姿势。业内更有 “打新”人,“打新”魂,“打新”秒变人上人的说法。在南山区投资了两套房产的林垚对深圳房市已经了然于胸,“现在深圳西部随便一个盘,闭着眼睛都能清盘”,因为价格比周边二手房便宜,深圳房子的清盘速度着实令人咋舌。

  为了抢到润玺,林垚的朋友足足等了一年多。为了提升中标率,他还特意找了代持准备全款购入。但这个朋友不算准备最充足的,据界面报道,更有甚者用了三个代持名额,被冻结了1050万元的诚意保证金,外加至少10万元/人的代持费用。粗略计算,这仅仅是为摇中号所花费的开销,就已经够全款买一套润玺房子了。

  更让人唏嘘的戏码随着润玺一期的售罄还在上演。比如该楼盘最后有83人弃选,而弃选里有好几个是因为代持者中签后,临时跟真正买房人“狮子大开口”加价,最后大家一拍两散的;还有母亲替大女儿代持买房,二女儿觉得不公,于是“大义灭亲”,将母亲告上法庭的。

  在金钱的诱惑下,身处其中的人得到了一些,也在失去一些。闹剧之下,央媒点名批评了润玺一期“万人抢房”和“借票代持”的现象。深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡随后也公开表示,要对此类情况展开调查,一旦发现,严肃处理。

  “我觉得这个市场已经疯了。”林垚说,一周前,每个润玺的业主被要求提供350万元诚意金的来源材料。如果是直系亲属转账,需要提供身份证和户口本,但如果是非直系亲属,后续贷款办理已成问题。而华润置地早早准备好了《商品房认购书》的解除协议,表示可以连同定金无息退还。“最后发现,有钱人还是不吃亏,全款买呗。中间有点小钱,想用低首付以小搏大的人最吃亏。”林垚表示。

  在苏州经营大闸蟹生意的魏静就成了“韭菜”中的一员。今年3月在微博大V“深房理”的买房指导下,通过假结婚、找垫资公司的方式,魏静以728万元全款购入前海时代广场一套49.36平方米的房产。原本打算在拿到房产证后,通过抵押房产的形式再贷出资金还给垫资公司,但因深圳紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况,银行放贷收紧,加杠杆买房的魏静资金链断裂,被对方告上法庭。魏静告诉AI财经社,目前房子被深房理找人以底价660万元拍下,法院也就名誉权官司一审驳回了原告所有请求。

  每天,来深圳的购房者都在做着“手里有500万,一觉睡醒就变成5000万”的美梦。只是有的人梦成真了,有的人梦碎了。

  02 限价还有原罪了?

  1992年以前,深圳市场商品房的价格一般在每平方米5000元以下。直到1997年亚洲金融危机,随着城市基础设施建设逐步完善,深圳商品房价格逐步提升到每平方米6500元至7000元之间。虽然房价有一定的上升,但总体上与当时的深圳经济发展、城市建设和市民生活水平大体相当。

  失控(电视剧)最早出现在2003年。“一方面政府基本上停止了为大多数中低收入群体提供的福利房、微利房等多种形式的保障性住房建设和分配;并通过允许保障性住房获得全部产权进入商品房市场,打通了保障性住房的内部市场通向商品房市场的出口和通道,使保障性住房的内部市场的功能弱化甚至丧失。另一方面,过分强调住房的经济功能,把发展房地产看作主导产业,全力推动其发展。”2019年3月,深圳原市委常委、副市长张思平用了大半年时间,撰写了长达14万余字的《深圳住房制度改革和房价调控》报告,前述这段话就出自于此。当时,深圳新建住宅样本平均价达到5.4万元,已经超过了同期的上海和北京。

  

  在张思平看来,深圳房价的涨幅和绝对水平已经远远超过了真实的市场需求,该价格既不反映房地产市场内在的市场规律,也不反映买房者的实际购买能力。

  一个无奈的事实是,据前述报告,当时深圳银行系统50-70%的贷款余额被房地产所占有,一旦高房价大幅下降,将给金融体系带来巨大的系统性的风险。

  为了平稳抑制深圳房价过快上涨,也为了让刚需购房者“上车”,深圳近几年实行了新房“限价”举措,由政府来为新入市楼盘定价。其初衷是为了让无房居民更好地居有其屋,但今天来看,刚需购房者并未感到轻松。

  在深圳某大型房企工作的夏文很想在而立之年拥有一套自己的房子,她参与了润玺一期的线上诚意登记,却没能进入线下的公证选房环节,其原因不言而喻。“真的太难了,限价让那些炒房者四处打新,真正想买房的人根本抢不到。”

  因劝年轻人“1个钱包不够就用6个钱包买房”(指动用全家人的资金)出名的、中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲曾公开表示,在楼市调控上,限什么都可以,就是不能限价,“限购、限贷、限买、限卖和限离婚都是改变供求后面的参数,而限价就会导致短缺,走后门的现象又来了。”

  深圳限价房成了炒房团获得高额收益的最好最快标的。美联物业全国研究中心总监何倩茹也表示,取消新盘的限价政策,让其价格更符合市场价,减少可见的获利空间,或许更能降低代持现象,但对于要守住房价涨幅又添加了难度。

  其实不仅是深圳,如今全国多个城市都实行限价政策,今年上海、成都、杭州、南京、西安等地楼市也时常出现“千人摇”、“万人摇”的现象。限价真的是深圳“打新”的幕后元凶吗?

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉AI财经社,深圳资本市场发达,相对其他城市加杠杆能力较强,有更强烈的“打新”动机。“复杂的金融环境是打新热的燃油,限价造成的价差只是导火索,究其根源还是住房的供需矛盾。”数据显示,截至今年6月底,深圳就业人口规模达到1170.35万人,首次超过上海,但有房产证的商品住宅只有200多万套,供应量仅是上海的1/3。

  从这一层面看,带有原罪的或许不是限价,而是人们的贪婪。

  03 和房价赛跑

  供职于一家千亿房企的土地投资经理王鹏察觉到,今年三四季度深圳土地供应的节奏变快了。特别是11月23日,深圳土地市场挂出8宗地块,创下了单日卖地339.81亿元的纪录。“7月份住建部来深圳调研了,听说也对高房价提出了异议,大家都有一定压力,而且受疫情影响,土地收入可以帮助地方政府维持财政支出。”王鹏表示。

  

  尽管限价容易抑制开发商拿地积极性,但王鹏告诉AI财经社,现在房企在深圳拿地几乎都不要求利润,能拿到就行。“如果有比较成熟的土地拓展团队,零利润的地都是可以拿的;但如果是新团队,可能会要求2-4个点的利润率。”

  很难说深圳的土地可以让开发商一夜暴富,但很难亏钱也是真的。“深圳房价高,还不愁卖。你看华润城的项目,一下子收回196亿元。一般房企拿地后一年半才能交房,两年房产证才能下来,顺利的话2-3年之后才会清算税。所以现在这笔钱就躺在华润的账上。如果哪家企业能在深圳有项目,对整个集团的现金流贡献非常大。”

  而整个深圳房市的火热与疯狂,从开发商到购房者,似乎都开启了一场看不到尽头的长跑?

  代持、众筹、大V鼓动……润玺一期不是第一个把深圳楼市乱象暴露出来的楼盘,也不会是最后一个。毕竟,长袖善舞的投资人士普遍认为,美国为了提振经济,大量印钞是大概率事件,而国内的房地产依然是对冲通胀的最佳避风港。

  然而近日,中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房大数据分析报告(2020)》,首次提出“房价只涨不跌的时代已经过去”。《报告》显示,过去12个月内,有9个城市的房价跌幅在5%以上。放眼过去的三年,则有20个城市的房价已从2017年的历史高点回落10%以上。对于深圳楼市的“打新”行为,《每日经济新闻》评论称,“这只是短暂的流动性过剩与投资饥渴症的反映。”

  现阶段来看,深圳楼市的“打新”狂潮还远没有接近终点。就在润玺一期开盘结束后的第二天,就有购房者去祈福,在一张写有“希望华润城五期能够中签”的卡片上,紧紧系上了红绳。

  (应采访对象要求,文中林垚、夏文均是化名)

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