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女子三小时给1周岁儿子买学区房 3个月后涨130万

京港台:2021-5-6 11:53| 来源:南风窗 | 评论( 2 )  | 我来说几句


女子三小时给1周岁儿子买学区房 3个月后涨130万

来源:倍可亲(backchina.com)

  从看上心仪的学区房,到和房东谈判、筹钱并签完合同,古悦只用了3个小时。这个学区房是古悦为不到1周岁的儿子准备的礼物。3个月后,中介告诉她,这套房涨了130万元。

  古悦认识的另一位宝妈,为看学区房,一连数月挺着孕肚奔波劳碌,一度出现先兆流产症状。直到一天晚上,中介紧急通知她有一处房源,她看中后便赶去签约。到了签约现场,前来抢房的人挤满了电梯,房东没有跳价,她靠诚意打动了房东,先一步成交上岸。

  这是去年下半年,上海学区房市场的两个截面。

  但如今,市场风向变了。

  4月30日,最高决策层提出,“防止以学区房等名义炒作房价”,意味着学区房的乱象有望得到遏制。事实上,早在此前,全国多城已经陆续出台相关政策,整治炒作学区房行为,稳定楼市

  比如,北京近期发布的义务教育入学新政,堪称史上最严的入学政策:自2022年起,所有用于九年一贯制学校登记入学的住房,九年内只提供一个入学学位。

  上海也不例外。3月16日,上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,首次提出“名额分配”制度,重点中学50%-65%的生源名额将按比例分配到各区和各普通初中。

  “办法”一出,市场立刻有了反应。

  上海一房地产公司市场动态分析师赫东旭盯着后台数据发现,成交量断崖式下跌。去年以高涨幅闻名的热门学区房小区“梅园”,如今,其附近的房产中介挂出了“笋盘”字样。

  “笋盘”在二手房市场上指的是,低于市场价,性价比高的房子。它就像一块晴雨表,标示着当前学区房市场的不景气。

  习惯了去年下半年学区房的强势走高,上海的部分学区房房东仍有高房价预期,只有急于出手的房东小幅降价,给予更多议价空间。

  但买房者却按兵不动,指望价格进一步的下跌。

  春节后,本是包括学区房在内、房地产市场的小阳春,但4月的上海,学区房市场不见小阳春,只见倒春寒。

  价格和成交量的起落,考验的不是买卖双方的决断,而是人性。

  老破小的舍与得

  上海浦东新区的梅园三街坊,若只看一片干净的鹅黄外墙,不会想到这些6层建筑是建成40年的老房子。

  这里面嵌套着被称为“手枪房”“条形房”的老旧房型,面积小的,只有三十几平方米,大的也不过七八十,门窗小,采光和通风多不理想。

  一层住户的水龙头装在户外,厨房用水就在这里。因为阳台太小,每户都在阳台窗外向外安装了2、3米长的晾衣杆子,这里没有电梯、停车位露天。

  这些俗称“老破小”的房子,每平方均价最低也要14万元,的达20万。2公里外陆家嘴的新建高层楼盘国信世纪海景,每平方米均价则在14万元上下。

  

  梅园三街坊的住房

  撑起高房价的是梅园三街坊对口的顶尖学区,涵盖了从幼儿园到初中。

  尽管“老破小”居住体验差,但绝无仅有的优质教育资源,秒杀了江景房的舒适体验。不过对比动辄售价上千万起步的新楼盘,老破小学区房则是一个高性价比的选择,更受到有择校刚需的中产家庭青睐。

  学区房的概念脱胎于学区划片、就近入学的政策,原本是为了方便学生上学、抑制因择校导致学生过度集中的政策而设计的,但因为优质教育资源的分配不均衡,名校对应学区的房产由此成了香饽饽。

  “老破小”中最抢手的是户型小、总价低的一类,被称为“上车房”,意味着获得该学区对应教育资源的最小成本。

  “上车房”的买家,举家迁入户口之后,通常并不把它作为自住房,因为一室的格局,扣除公摊面积,很难满足学龄儿童三口之家的居住需求,他们要么有另外的产权房,要么就在靠近就读学校的地方租房住。

  

  某住房交易平台显示,梅园三街坊的房价已达到142306元/平米

  但也有像毕业后落户上海的小欧一样,虽然还没有孩子,但希望占有名校学位、同时自住的家庭买下的是,2室1厅但难得的现代户型,更大的面积,预算约比同小区“上车房”贵上200-300万元,“(首付)资金都是卡到喉咙口的”。

  古悦买到的是徐汇区一处35平米的老房子。房子到手,迁完户口占好学位,她就以4000元/月的价格出租,以偿贷款。

  对想买学区房的家长来说,时间是停在身后的鞭子,两股力量推着他们赶早不赶晚。

  推力来自目标学校的入学门槛和录取排序。

  古悦所在的上海徐汇区,当满足学生户籍地和居住地一致,学位5年内未被占用,产权人为父母等直系亲属时,入户越早、年限越长,录取排序越靠前、入学成功几率越大。

  今年3月,各顶尖学校的学龄儿童摸底结果都发出了“超额预警”,就是说入户时间短、排序靠后的家庭,将无缘名校。

  拉力来自学区房涨价有利可图。

  

  上海某学区房的价格涨幅情况(图片来源:安居客)

  古悦就赶上了学区房涨价的中班车,3个月内,她的学区房涨价130万,她说自己捡了便宜。

  推拉两股力,叠加高中录取政策变动释放的部分需求,造成了去年下半年,上海学区房的明显涨势。

  学区房不是青云梯,但一些家长仍愿意下注,博一个好的升学机会。

  古悦买下的学区房,它原来的主人是一对老人,12年前,为了让外孙女就读对口名校,老两口卖掉了自己的房子换来学区房,和女儿一家挤在一起(电视剧)住。

  他们赌赢了,外孙女考上了区内一梯队的徐教院附中,还分到了提高班。

  签完合同,老俩口很高兴,像是圆满完成任务一般,计划着给自己买养老房。

  政策背后的博弈

  3月19日,是上海民办名校世外小学“小升初”摇号录取的日子,孟晓焦虑了一上午,因为摇号结果将决定女儿的升学走向。

  中午12点,石头落地,孩子被摇中,直升世外中学。结果虽好,她却没有五年前“幼升小”被录取时的那份喜悦:“因为这全是运气,和实力无关。”

  义务教育阶段学生免试就近入学,是上海2020年推行的新政。无论民办、公办学校,都严禁以考试、面试、竞赛、培训成绩或证书选拔学生,公民同招、民办摇号录取,2020年成为“摇号元年”。

  上海市教委基础教育处处长杨振锋在接受《南方周末》专访时称,让公办和民办同步招生,是为了引导各类学校提高教育质量,减少生源依赖,做到有教无类、因材施教。

  

  上海部分区域小升初两轮摇号结果

  但家长有另一番解读和考量。

  古悦是在徐汇区长大的老上海人,在民办摇号落地之前,她本想让孩子读公立小学升民办初中,因为在上海,民办学校水平优于公办是共识,但新政落地,她不敢赌了,因为有50%概率孩子会被统筹安排进教学水平落后的菜小。

  政策动态里,她看好公办学校的前景,升学更稳妥。和她有类似想法的家长转向公办优质学校的一二三梯队,而挤进这些学校的法宝,就是学区房。

  长期关注上海学区房动态的赫东旭对南风窗记者分析,过去一些家庭可以不买学区房,直接上民办学校,吸收了部分学区房需求,如今又因政策变动而释放,学区房供需紧张,价格受刺激上涨。

  优质生源是名校命脉,做过顶尖级建平学校校长的杨振锋说:“(义务教育均衡发展的)核心是生源问题。”

  调整生源结构成了系列政策引导的发力点。

  

  2019年,中共中央国务院提出《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》,其中规定完善招生考试制度,推进义务教育学校免试就近入学全覆盖

  优质学生借学区房转向公办,民办学校很紧张,摇号增加了生源质量的不确定,原先优中培优的成名路子不好走了。民办摇号板上钉钉不可违,一些民办学校讨巧软性劝退。

  去年5月1日,摇号前一周,民办强校华二附中在微信公号上推文《到华二初中读书,你真的想好了吗》引发争议。“我们像待字闺中的女子,怕你不来,怕你乱来”,道出了民办名校对优质生源流失的恐慌。

  “曾经占比很高的教授、法官、企业家家长……每个学期要去上海大剧院看演出,不是免费的……华二的课是有难度的”,都在提醒家长注意门槛,选拔生源之心溢于言表。兰生复旦也用“单凭一时热情的择校,后果可能是漫长的痛苦折磨”婉言相劝。

  但华二的推文在发出不到2小时后删除了,兰生复旦的劝退信也消失了,市教委批评问责,第二天华二连忙发道歉声明。

  

  上海民办华二附中2020年5月1日发布的《到华二初中读书,你真的想好了吗》

  一周后,兰生复旦180个招生名额,预估第一天摇号就涌进了2500人报名。

  教育均衡和学区房的政策博弈还在于细节的变动。

  挑选单体学区房之前,小欧先列出了上海各区小学初中都在公立第一梯队的双学区组合,剔除了周边有菜小的学区,以规避因学区变动带来的风险。

  确定预算红线后,剩下的就是目标学区,这已经是家长们的可控范围,但这并不意味着绝对保险。

  学区划出和划入的可能变动,在长宁区试点的“多校划片”会不会推广,都是操心家长的隐忧。

  其中“多校划片”意味着,原先学区房和对口小学一一对应的确定关系被打破,对应多所学校,去的学校是好是坏,又得靠摇号运气。

  政策制定者增加学区房不确定性,抑制其虚高价值的努力,在指望学区房占优校名额的家长看来意味着风险和损失。一位浦东新区家长的网络信访留言里带着不解:“这个世界还认可努力奋斗的精神吗?”

  但这样的质疑是失焦的。

  

  热播剧《小舍得》探讨教育问题

  3月16日,上海市教委的中考改革方案,最大的变化在于,名额分配录取,实验性示范性高中(优质高中)需拿出不低于50%-65%的招生比例用于分配到区和分配到校,让各区每一所初中都有升入优质高中的名额。

  入场券是:努力成为普通初中的领头羊,又不必依赖学区房。

  “生源不优化,老百姓对学校的信心不足,生源不好,你再努力效果也是不明显的。”在回答《南方周末》对政策改革逻辑的问题时,杨振锋这样解释。

  那些不追捧学区房的家长也有自己的诉求。

  2020年以来,上海多地业主信访请愿“引进优质教育资源”,方案建议不少:划入名校学区、弱校寻求优质教育集团托管、新建优质学校分校、推动教师轮岗。

  但相比信访请愿,家长们自发改造家门口学校的尝试更加实际。

  古悦娘家的小区隔壁是一所新建学校,老师对学习抓得紧,每天都在20:30放学。有家长周末义务开设英语角,给孩子们补习,社区里早就低调进行着杭州文鼎苑、深圳锦庐花园式的学习小组,组团鸡娃。

  为自己创造优质环境的典范是张江科技城,2002年,这里还是教育荒漠,原先的张江高科实验小学、张江小学都是菜小,但高新人才在这里安家(电视剧)落户,改善了生源,菜小被改造摘帽,进入了梯队学校,被三公四校八大录取的学生从无到有、由少到多,被视为潜力股。

  各方博弈中,还有一些笑谈真假难辨,但为人乐道。

  紫竹半岛位于闵行区边缘,2012年开盘价3万/平米,无人问津,2014年前后对口顶尖学区华二紫竹,如今房价高涨至10万/平米。

  今年1月份,网传,华二紫竹分校在全区期末考试排名不佳,导致紫竹花园半岛的房价狂跌百万,业主抛售。不过之后有人质疑网传排名的真实性,也有声音认为是营销号在带节奏博眼球搞促销。

  

  紫竹半岛房地产的公司网页上,学区房的“招牌”一目了然

  虚实之间,是以家长为目标的炒房者挑起的心理博弈。家长们以此为谈资,并信以为真的是:学生成绩和学区房价之间微妙的关联。

  从生源分配着手的改革之策,始终要面对家长强烈的择校抢优心态,政策想要引导家长做符合教育规律的事。

  但出发点的不同,家长、教育工作者和教育管理者奉行的规则存在偏差。

  中产的信仰

  古悦很清楚,一套学区房决定不了孩子的未来:“我不需要他拼命读到最好来改变自己的命运。”

  中产父母也是社会选拔的胜出者,他们知道成绩固然重要,但其实更珍惜“成长”,关注陪伴和养成好习惯。

  

  电视剧《小舍得》截图

  明珠小学是浦东一所牛校,在等候在校门口的家长口中,会听见关于“牛校牛娃”的秘密。

  比如,数学和英语有两套不同难度的教材,期末免考证书的含金量,老师会盯着学生把试卷错题订正完毕才能放学;家长配合老师,每天晚上6-9点,父母至少有一个人会放下工作,陪孩子写作业或互动。

  最后一位带着孩子回家的父亲,从4点一刻的放学时间,一直等到了将近6点。

  我和古悦约在徐汇区的日月光中心,当天,商场中庭有一场演讲比赛。几十个从幼儿园到小学不等的孩子在父母陪同下排队候场,有家长用心给孩子穿上了一整套红军服,配合演讲主题。

  一个还没评委面前桌子高的小姑娘扎着俩小辫,捧着话筒抵着下巴,略低着头,腼腆但甜嫩地讲着故事。在她前面,比她稍大些年纪的孩子,先声夺人,洪亮自信的嗓音在台上收放自如。

  从这里捧走的奖杯会成为学生档案“获奖记录”一栏里的亮点,伴随他们升学。

  

  节目《小不点得吧嘚》针对“父母陪孩子写作业”这一话题采访学生

  择校热,是基于名校的信仰而抢占优质资源,信仰包含着对环境和群体的认同。

  古悦不希望孩子在民办学校里,不希望在“今天香奈儿出了什么新款”的日常讨论中感到自卑,也不希望遇到菜小里的不良少年。

  这是属于中产的阶层文化认同,也是他们择校信仰的起点。这份认同从她们进入同一家医院产检,便开始建立。

  待产妈妈们会互加微信拉群,古悦在的妈妈群里,就有6个同年同月同日同医院出生的孩子。妈妈们一起产检、一起生孩子、抱团养娃、定期聚会。

  在这些群里,新手妈妈会被同化,迅速适应角色,分享她们的养娃方法论。

  在这些群里,永远有人提醒你什么时间应该做什么,遇到问题有什么解决方案。

  这里是焦虑的来源,也是焦虑缓解的地方。

  

  《小舍得》

  一些妈妈在这里走出产后抑郁,也会在群里相互就“怎么买学区房”取经。

  群体,藏着中国人最精妙的社交智慧,80、90后中产又恰是一群没有线上社交障碍的人,这是他们获取信息的重要渠道。他们在交流中趋同,又在认同的观念力量中,寻找归属感。

  小欧对学区房的认知验证了这一点。她说,孩子如果是个好苗子,学区房不会限制他;如果是个差苗子,鼓励他的同学好好学习,保持住房价。

  “大家好,房价才是真的好。”这份群体归属感,也意味着利益共同体。

  

  《2019新中产焦虑洞察》中“新中产”的界定标准

  在梅园三街坊,这一共同体带来的社区分化。

  30年前,浦东还未开发,梅园也只是个普通村落。刚退休的老杨感慨,人才引进计划中落户申城的新上海人,越来越多买走了小区里的学区房,虽然这也让老上海人赚足差价,住进更大的房子,但他还是习惯称呼他们为“外地人”,却又不免羡慕地想象他们“很有钱”。

  一位四川来上海带外孙的老人,提及家里买过两套学区房时,谨慎地拒绝透露女儿女婿的经济状况,因为“怕人家听了心里不平衡”。

  小欧和古悦则坦言自己是工薪家庭,买房的预算部分得益于双方父母的资助,但她们对贷款负债很坦然。

  财不外露和无畏负债,两种不同的金钱观是两代人的分化与各自的价值认同。

  小欧和先生都是复旦金融硕士毕业生,在她的认知里,负债和借债不是一回事,她说:“(首套房低利率贷款)是国家给的福利。”今年3月份高位上车,似乎并不是最佳时机,但她心态平和地表示,几十万的溢价长期来看无足轻重。

  

  房地产贷款集中度管理要求

  这与不计后果“不差钱”的土豪(专题)心态有着本质区别,事实上,她和丈夫买入学区房,严格做到了现金流双覆盖,这代表了她俩非常理想的偿债能力。

  古悦一家也可以用已有婚房加上买学区房的预算,置换一套条件更好的学区房,但之所以选择资金“一分为二”,也是基于对房价稳定上涨的信心,以期最大限度获得投资收益。

  学区房是一笔双重投资,它一边挂着名校预约入场券,另一边是资产保值和升值的预期空间。

  不能光靠一份死工资,规避通货膨胀风险,已经成为新中产的理财共识。

  但回到教育这件事,仍有一些问题,超出高学历新中产的理解范围。

  陆茗很幸运,碰上了学区房,一路沿着浦东顶尖牛校升学的“自鸡娃”。正在国外读研的她,依然记得小学时候那些让她心跳慌乱的上课习惯。

  比如,她害怕晚托班考验反应力的听写,会因为跟不上同学抄板书作业题的速度倍感压力,博士出身的爸爸会打击她资质不如自己、还不够用功……

  回想过去,最让陆茗苦恼的,不是失控(电视剧)感,而是无助感。“(和爸爸的)成长环境和氛围完全不一样,总是带错6个作业本,被同学欺负怎么办,我不知道我怎么解决,而他也没有经历过。”

  有一个感同身受、心思细腻的父母或老师,是陆茗从小渴求的优待。如何应对未知带来的失控感和无助感,关乎教育的本质。

  (文中人名除小欧外,均为化名)

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