中国一二线城市的二手房全面下跌了!二次探底
来源：倍可亲(backchina.com)8月楼市来了个二次探底。
01
没什么意外，8月重点一二线城市的二手房价全面下跌了。
包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市：
以及6、7月份市场回暖明显的成都、苏州：
还有已经开始持续下跌的南京、武汉、重庆、杭州、东莞等等：
总之，8月重点一二线城市的二手房全面下跌。
不仅如此，8月份，30大城市周均新房成交量比7月环比少了20%，比6月环比少了28%。
基本上可以宣告6月止跌回暖的趋势已经被打断，目前楼市还在底部徘徊。
也可以说，8月楼市来了个二次探底。
9月会不会继续，大概率。
02
先看广州——
广州，一二手都低迷。
8月，广州的新房去化率已经跌到31%了。也就是开盘100多套房子，当天最多买四五十套，有些可能连20套都没有。
有些远郊新区更惨，出现一些新盘周销售0套的情况，比如南沙，基本都是5套以下。
广州主城虽然不至于像远郊这么惨，但8月，广州新房网签6125套，同比跌幅达9%。
总之，新房成交也是量价齐跌。
二手房方面，可以说笋盘频出，但光看不买成了大趋势。
比如番禺的万科欧泊，1000+次带看，三个月却只成交了9套。
还有热点区域的热点盘开始出现价格踩踏。
比如黄埔科学城的万科东荟城，去年同期挂盘量约200套，8月底挂牌量是341套。挂的多了，着急卖的就多，于是价格就撑不住了。
成交低价不断被刷新，相比去年高点，成交均价回调15%左右。
估计接下来市场还会出现不少急卖的笋盘。
总之，现在现在卖房的，无论是开发商，还是二手房业主，都挺难的。
再看上海——
上海，普通刚需、改善房源都开始降价了。
目前的上海楼市很神奇。
一方面贝壳的成交数据显示，上海高端住宅成交价格上涨的是六亲不认，毫无道理。
但另一方面，3000万/套+的豪宅却在疯狂的出货。挂牌量激增，比如翠湖挂牌量接近100套，华润外滩九里挂牌小30套，世贸滨江花园挂牌100多套，瑞虹新城挂牌87套。
看起来好像不多。因为本身小区户数也不多。再一个，上海3000万以上豪宅，一年也就成交400套左右，挂牌就小1000套了，明显的供大于求。
价格猛涨，挂牌激增，成交量却极少，明显有庄家。
目前上海真实的房地产市场是，除了这些被炒高档小区，普通刚需、改善类的房源都着急卖房套现，价格已经开始回调了。
上海内环内的个别小区，正在以低于市场价20%+的幅度抛盘。
在贝壳捡漏排行榜中，降价前十的房源，降价幅度均在20-29%左右。
然后所谓的新房打新热也都是假象，除了前滩、后滩这样政府重点打造的区域，新房去化还行，其它热度都不行。很多项目报名的人还没有房子多。
包括一直放松限购的临港，如果市场真的很好，为什么还要一直不断放松。
现在临港市场冷的就差买临港房子送上海户口了。
再看北京——
8月北京一二手成交均不如7月，进入传统淡季。
再看深圳——
8月，深圳核心区房价再次下跌
目前核心区域的房子，跌了10-20%，部分网红盘，跌了30-40%。
虽然跌幅大，但至少还有成交。而非核心区跌的也很惨，跌了却也没人问。
除了一线，再看几个典型二线：
先看成都——
8月，成都一二手成交明显后劲不足。
成都这一轮算是独立小行情。
是在5.31新政之后，二手房成交量突然猛增，7月突破17000套。但，很有意思的是成交价却没有很明显的变动。
反而是一些解禁的小区还出现了业主争相恐后卖房，出现价格踩踏，甚至把区域价格都踩下了的。比如盛和林语、中海锦江城。
成都这一波和上海很像，涨幅比较明显的都是豪宅，只能算一波豪宅行情。
而大部分刚需、刚改、改善量价都没啥大变化，该卖不动还是卖不动。
成都的朋友就很感叹，外面都传成都市场火热，房价上涨的厉害，为什么我们没感觉呢？
因为这一波就是舆论炒的厉害而已。
成都楼市很大的问题是，供应量太大，过去4年供应超过5000万方，新房库存超过1500万方，二手房挂牌量超过16万套。
成都新房过去因为限价，有倒挂红利，卖的还可以，供销两旺。但二手流动性很差，尤其是这两年，成都人更是热衷于打新，二手房市场更是惨淡的不行，和武汉有一拼。
另外成都城市框架拉的太大，新区太大，远郊、超远郊供应占比都超过了50%。
因此，成都的主城和近郊是一定是有价值的。但因为供应量大，存量大，选对板块、项目和进场时机很关键。太晚，高位接盘，太早，还是被套。
再看杭州——
8月，杭州新房、二手都卖不动了。
受二手拖累，杭州目前除了钱1的红盘们还有热度之外。其它板块的新房日子都不好过了。
去年很多中签率只有2、3%的项目，今年都采用分批开，依然卖不完。
比如某个项目，去年最低中签率是5.5%。最近开盘，去化率还不到6成。
还有某盘去年摇号人数超过6000组，今年客户已经不足500组。
越来越多的开发商，上了分销和渠道。
还有二手房，量、价齐跌！ 尽管从5月开始，杭州就实行了一二手差异化的限购政策，招呼外地人来接盘。
除了6月二手房猛增，卖了6700多套，结果7月热度就下来了，只有5200套，8月，更惨，居然只要4400套。
于此同时，挂牌量还在猛增，最新挂牌量是18.5万套，这还是清理过的。
被全国群嘲二手房跌成狗的郑州，6、7、8月的二手房月均都还在7000之上，可见杭州二手成交有多惨，有多难卖了。
毕竟杭州炒房之都的名号人尽皆知，所以外地人也都在观望，不敢进场，害怕被套在高岗上。
其它二线南京、苏州、重庆、天津、合肥、西安、郑州、长沙等等，要么后劲不足，要么一二手都卖不动了。
03
楼市如此，其它和楼市相关行业也好不到哪儿去。
8月下旬，贝壳公布了二季度财报。
上半年总交易额6395亿元，同比下降47.6%：
存量房总交易额，同比下降39.6%；
新房总交易额，同比下降55.3%；
新兴业务及其他（含家装家居）的总交易额，同比下降67.0%。
数字是惊人的，也就说，贝壳在今年上半年的亏损额已经达到了25亿元。
在这样的数字背后，链接现在正在经历闭店、裁员。
到今年7月初，财报公开的门店数量就锐减至42831家。
也就说，贝壳已经关闭了10000家门店。
这背后又是近10万人被裁。
目前贝壳在职经纪人数量已经从54.86万猛的降到了41.27万。
04
和贝壳一样，绝大多数房企还在降薪裁员，全面收缩。
截止到8月底，全国千亿房企只剩下9家，去年8月还有19家。
全国top30房企，现在只能下16家房企。
其它14家都自爆了，他们是阳光城、融创、中梁、蓝光、绿地、荣盛、正荣、世茂、雅居乐、金科、禹州、恒大、合景泰富、祥生、融信、富力、新力等
当下房企拿地的真实情况是，有90%民企已近一年没拿地了。
然后211家上市房企，有124家截至到8月底，没有在一二线城市拿一块地。
现在更糟糕的是，从9月开始，今年还有2400多亿元的海外债券到期，这些钱怎么还，还不起只能暴雷。
现在这些房企是真的没钱还了。
境外融资是别想了，境内融资也找不到突破口，银行始终不敢借钱给这些高风险的房企的。
所以很多开发商都开始转型做代建。已经有30多家民企做代建，比如仁恒、星河湾、当代置业、碧桂园等。
他们代建的项目，主要来自去年以及今年国企和城投公司拿的地。
所以接下来房地产市场会形成一个新的趋势那就是国央企、地方城投拿地，然后民企做代建。
对于房地产开发来说，代建是清水差事。开发商上不了杠杆，做不了规模，融不来钱。说白了就是来钱慢，还挣得少。
不过这总比造车更靠谱些。
05
对比房企们的想活下去，城投目前的压力更大些。
民企没能力拿地之后，地方城投公司成为拿地主力。
截止到2022年7月，地方城投类公司已获取了40%的地块，总拿地金额近9000亿元。
城投类公司拿地面临着一个现实问题，开工率低。
根据CRIC统计，城投类公司拿地开工率只有16%。
于是，在供销两不旺的情况下，7月百城去化周期却再度跌回20月内。
这意味着供应量的极大减少，已经体现到了去化周期上了。接下来去化周期会越来越短。
这也意味着，城投类公司“托底”拿地后，整体资金压力和财务风险也在逐渐加大。
这更意味着，城投平台类公司“托底”也是有限度的，他们终有拿不动的时候。
那时候地方政府该怎么办？
06
8月底又有城市公布实施“限跌令”了，更准确点儿说，是邵通规定当地房企不能“恶意降价”。
近一年来，全国多城都在打击恶意降价。
在“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市主基调的要求之下，地方政府现在能做的也只有”稳房价“了。
