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房贷破50万亿!大杀器来了,谁最受伤?

京港台:2021-7-4 02:00| 来源:大猫财经 | 评论( 1 )  | 我来说几句


房贷破50万亿!大杀器来了,谁最受伤?

来源:倍可亲(backchina.com)

  

  银行停房贷了?

  最近,不少城市都有这样的消息传来,广东尤其严重,据说建行、中行在广州的二手房贷款业务已经暂停,佛山不管新房还是二手房贷款业务,全部暂停。

  不只广东,武汉、南京、郑州、重庆、杭州、合肥等热点城市都曾被传暂停房贷业务,房贷暂停一度登上了热搜。

  结果,各大银行也出来辟谣了,没有暂停,一二手房的贷款业务都仍在照常进行。

  但是,放款速度,真的是愁煞人。

  有广东某三线城市的卖家表示,1月面签,3月过户抵押,到5月底仍在排队放款,中介口口声声保证3个月内搞定,按捺不住的业主开始动用人脉找关系,结果给出的方案是重签合同、利率5.88%上调到6.5%,然后可以立马放款。

  在苏州,以前材料提交以后,大概一周后就能放款,速度很快,现在资料齐全信誉好,最快也要半个月,慢则要1-2个月不等。

  

  根据问答平台晒出来的放款信息,中介、银行的口头保证都没啥用,放款才是最实际的,而现在不少城市的平均放款周期,已经延长到3个月了,如果想要快点拿到钱,要么直接加息,要么掏钱支持银行其他业务,买理财、买金条、存定期,反正还得再掏出一笔钱来。

  本来就是没钱才贷款,然而已经批好的贷款,现在还要再“加钱”,买家肯定不干啊,于是只能干等着。

  二手房的遭遇最惨,不少卖家对刚需置换客户敬而远之,因为银行放贷慢,他们一时半会也拿不到钱,谈了也白谈,能拿出全款的,甚至可以降价。

  

  银行不是不想放贷,主要是没有额度,尤其是月尾、年中、岁末,基本上都是房贷额度偏紧的时候,今年尤其严重,所以银行放贷一直就处于“收着”的状态。

  因为有紧箍咒。

  金融一直是房地产调控的重要手段,房企有“三道红线”,银行也有了“两道红线”,2020年底,央行和银监会做了管理要求,给银行的房地产贷款和个人房贷规定了上限比例。

  为啥“房贷暂停”传闻的中心是建行和中行呢?

  

  因为2020年底,建行的个贷占比就超标了,中行卡在上限的边缘。超标的要整改,各个银行批贷也更谨慎了,据说有放款太快的银行,遭到了监管部门的批评。

  2021年一季度,房地产贷款余额正式突破50万亿,其中个人房贷余额也达到了35.7万亿。

  今年并不是资金最紧张的一年,2011-2012年也发生过类似的房贷额度耗尽的事儿。

  

  房贷一直被认为是银行里面最安全的业务。

  

  但是在2015年到2018年的房贷增长的小高峰里面,却也埋了不少雷,那时批件放款都很宽松,一些人也正好趁机钻空子,申请材料作假是常有的事儿,收入、流水甚至完税证明,花几百块就能搞定。

  那时房价普涨,还不上钱,还有房子,而业主为了房子升值也会还钱,为此银行也是睁一只眼闭一只眼。

  郭树清都说,赌房价只涨不跌会付出沉重的代价。

  35.7万亿的房贷,是聚宝盆还是火药桶?银行也不敢那么笃定了,再加上强监管,速度自然也只能慢下来了。

  除了贷款难,利率上涨已经成为了一个趋势。

  贝壳研究院的数据显示,6月份72城主流首套房贷利率5.52%,二套利率5.77%,全国多个城市的房贷利率出现了30BP以上的上调,而且这已经连续第七个月上涨了。

  北上广深的利率基本相对比较低,但是整个大湾区上涨比较明显,尤其是广州,从2020年末的4.95%已经涨到了5.45%,也就是说,现在买房比2020年末买房,每贷100万就要多还7万多。

  而旁边的惠州,首套6.8%,二套7.2%,是全国最高的房贷利率。

  6月涨得最狠的是苏州,首套和二套分别有65BP和50BP的上调,首套房超过6%的城市还有成都、洛阳、开封、北海、上饶等城市。

  

  这是个什么水平呢?高!

  以前,房贷参考的是基准利率,到2015年固定在了4.9%。

  很多年份房贷还可以有点优惠,最低时的2008年末,5.94%的基准利率打7折,最低可以做到4.158%,可以说是非常优惠了,而且“对已发放贷款尚未还清部分,金融机构还依据贷款合同约定、还款记录等条件进行综合评估,合理确定贷款利率”。

  所以,2009年房贷大爆发,新房房贷增长40%,二手房房贷增长了79%。

  

  不过,这种盛况在未来恐怕很难看见了。

  2017年,房贷打折的优惠开始取消,逐渐上浮至基准利率,后来更是上浮至基准利率的1.1倍、1.2倍,到2019年,房贷开始锚定LPR,银行的自主裁量空间更大,与近几年的贷款利率高位相比,仍有上涨的空间。

  有啥影响呢?

  1、房地产的降温作用还是有的。

  任泽平的房地产周期论讲,“短期看金融”,房贷紧缩对成交的影响已经显现。

  比如深圳,5月份的时候,二手房成交3695套,同比下跌55.25%,其中住宅同比暴跌60.98%,而同期的新房住宅,也跌了11.8%。

  

  对二手房的影响很大,房贷额度偏紧的状态下,银行会考虑开发商的需求,把余下的额度偏向新房,对于炒房者手中的二手房来讲,是个很大的杀招。

  2、未来,月末、季末和年末,房贷额度偏紧恐怕将成为常态,贷款的审核也将更加严格,成本提升、周期延长,买房更难了,刚需群体在挤泡沫的过程中受到误伤不可避免。

  未来,全款肯定是更受欢迎的买房方式,尤其是二手房,而从利率上来看,也需要货比三家,利率水平、放款速度、银行压力等多维度都需要仔细考量。

  3、房价会降吗?

  也难点,尤其是重点城市。

  短期来讲,贷款周期延长,炒房客为尽早套现而降价的事儿,可能会不时发生,但长线来看,50万亿的房地产贷款、35.7万亿的个人按揭,还真容不得一点闪失。

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